Хочется опубликовать пару статей из прессы по вопросу организации кондоминимумов.
Это совсем другая песня, друзья!
Головную боль лечат проверенным способом - гильотиной!
QO ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫХ за год 00 новых товариществ собственников жилья в созданных кондоминиумах. Это в домах, которые город Москва сегодня строит и реализует на коммерческой основе. Много это или мало для такого города? Даже как-то стыдно говорить и оценивать такую математику. Капля в бездонном море московской недвижимости глубиной свыше 38 000 единиц и дань управленческому маразму, непрофессиональности и «крыловскому» раздрайфу людей, хоть как-то пытающихся вытащить этот воз из болота. Аллергия на слова «ТСЖ и кондоминиум» у жителей - вот итог действий московских властей за истекший период. Взаимный маразм власти и «товарищей поневоле» набирает силу все больше и больше. У новых ТСЖ нет возможности и желания барахтаться в нашей мутной законодательной водичке, где четко не прописано, за счет чего и кого новые «товарищи» будут по полной программе платить за коммунальные услуги городу. Ну нет, и все. Ну извините, не подумали. Ни тебе нежилых помещений, ни каких-либо «халявных» гаражей под «железных коней наших товарищей». Да ладно, ответствуют жители. Как-нибудь разберемся, а может, даже и выживем.
Немудрено, что в этих жутких условиях выживания новые ТСЖ весьма активно занимаются новым для них «силовым видом спорта», который можно назвать как целенаправленные действия по выбиванию у города, как им кажется, вроде бы своих «нежилых» помещений. Наивно думать, что мы сейчас живем по нормальным законам. В законе о ТСЖ нет такого пункта, по которому нежилые помещения на каких-либо условиях должны бесплатно передаваться товариществу. По-русски, ясно сказано. Бесплатно - нц-ни! И точка! Ни гаражи, ни какие-либо другие помещения бесплатно ТСЖ не передаются, и хватит спорить. Товарищество в отношении своих «нежилых» помещений вправе рассчитывать только на первоочередное право выкупа (в лучшем случае по себестоимости) или права пользования им. И это все)
Ну не хотят люди так понимать закон. Хотят большего. А город, в свою очередь, не понимает, на каком основании, вложив свои кредитные деньги в строительство, он еще должен и такие шикарные подарки делать жильцам ТСЖ. Так что не надо жаловаться, писать письма в халяву прикупить пару-тройку гаражей в вашем же доме. Это не проходит. Другое дело, необходим новый закон о ТСЖ, где бы четко и ясно было сказано, как и в чем приоритетность при продаже «нежилых» помещений. С проблемой передачи нежилых помещений товариществам собственников жилья надо наконец определиться всем и навсегда и не кормить людей обещаниями, не вводить их в заблуждение. Власти необходимо сказать прямо и четко, что она пока не знает, будет ли вообще передавать нежилые помещения товариществам или нет. А если решит, что будем, то закрепит законодательно в новом законе.
Без нежилых помещений ТСЖ - это мертворожденный ребенок, птица без крыльев. У него нет главных экономических основ для существования. По закону ТСЖ дано преимущественное право выкупать нежилые помещения для осуществления своей деятельности. Но там есть довольно лукавая формулировка: «выкупать можно только то, )то на данный момент свободно от обязательств». А честно сказатьтакое сегодня в новостройках встречается довольно редко. До того как созданное товарищество сообразит, что ему необходимы какие-то помещения, они уже могут быть проданы другим собственникам. Так чаще всего сегодня и происходит.
Сегодня логика некоторых новых членов ТСЖ такова: купив свои квартиры, жильцы наивно (наверное, по примеру ЖСК) думают, что они уже оплатили и стоимость всех нежилых помещений, включая гаражи и другие нежилые помещения. Обман! Даже больше - самообман! На самом деле они не являются единомоментными пайщиками этого дома, как это было при строительстве ЖСК. Там действительно вначале рассчитывалась стоимость всего строения, включая и все нежилые помещения с подвалами, чердаками, холлами и т. п. Тогда пайщики ЖСК являлись содольщиками всего того, что построено. Они были изначальными инвесторами всего комплекса (при определенном регламенте внесения долей). Это другая песня, другая тональность, наконец, другое время. Сравнение здесь абсолютно неправомерно.
А у людей это старое понимание ЖСК как ТСЖ осталось. Не позволяйте себя обманывать. Дороже будет!
Вторая серьезная проблема сегодня; в Москве сегодня нет единой методологии по определению земельных границ кондоминиумов. Поместите в один флакон и сравните позиции Москомзе-ма, ГлавАПУ, НИИ Генплана! Вот вам «крыловские лебедь, рак и щука». Сегодня даже старшина Карацупа не нашел бы эти границы со своей собакой! Определить их практически невозможно. В результате из 88 зарегистрированных ТСЖ только 12 домам с трудом смогли определить границы земельных участков. А ведь покажите им свою землю, неровен час, они захотят платить только за уборку и эксплуатацию своей земли и будут правы!
Так что, хотите нести бремя собственника - несите! Не такое уж легкое оно сегодня! Но определиться с формой проживания (ТСЖ или что-то другое) вам все равно придется. Конечно, это немалая головная боль, но стоит ли дожидаться гильотины?
Еще одна статья
Мой кондоминимум - моя крепость
Правительство Москвы (как, впрочем, и владельцы квартир) заинтересовано в сохранности и качественной эксплуатации новых домов, в которых оно реализует квартиры на коммерческой основе. Для этого был выбран достаточно перспективный и эффективный путь - привлечь владельцев квартир в домах-новостройках к распоряжению своим зданием, которое, с одной стороны, дает жильцам моральное удовлетворение комфортной жизнью, но с другой - подразумевает достаточную степень ответственности (в том числе и юридической, и финансовой) за дом. Осуществить это возможно при помощи особой формы организации жильцов нового дома - Товарищества собственников жилья.
В московских домах-новостройках ТСЖ создаются на основании главы 6 Федерального закона «О товариществах собственников жилья», которая разрешает инвестору-застройщику дома (а им является Департамент внебюджетной политики строительства города) осуществлять регистрацию ТСЖ и формировать кондоминиум задолго до заселения домов - еще в период строительства здания.
Создание в августе 1998 г. ГУП «Мосжилкомплекс» преследовало двойную цель: во-первых, бесплатная для будущих собственников квартир организация ТСЖ и формирование кондоминиумов в домах-новостройках (а при необходимости - бесплатная ликвидация ТСЖ); во-вторых, обеспечение управления имуществом на объектах, строительство которых финансирует Департамент внебюджетной политики строительства города.
Будет нелишним объяснить читателям значения терминов «товарищество собственников жилья» и «кондоминиум». Товарищество собственников жилья - это форма объединения домовладельцев (т. е. собственников жилых и нежилых помещений в доме) для совместного управления, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения комплексом недвижимого имущества, составляющего кондоминиум. В свою очередь, кондоминиум - это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, причем отдельные части этого комплекса (например, квартиры) находятся в частной собственности отдельных граждан или юридических лиц, а остальные части (общее имущество) находятся в общей долевой собственности всех домовладельцев в доме. Общим имуществом в кондоминиуме являются межквартирные площадки, лестничные клетки, лестницы, лифты и лифтовые шахты, крыша, технические подвалы и т. п.
Организация ТСЖ в доме означает, что не ДЭЗ или ЖЭК, а сами владельцы квартир на собраниях решают судьбу своего обиталища (поставить ли в подъезде кодовый замок, пригласить ли оплачиваемую консьержку, посадить ли под окнами кусты, когда делать ремонт здания, в какой цвет покрасить стены лестничных пролетов). ТСЖ может стать замечательной альтернативой Дирекции единого заказчика, если станет управлять и эксплуатировать здание, исходя только из финансовых возможностей и пожеланий самих жителей. Впрочем, если жильцы не имеют избытка времени или не обладают знаниями, необходимыми для качественного управления недвижимостью, они могут заключить договор с эксплуатирующей организацией любой формы собственности (от государственного ДЭЗа до частной фирмы) и передать ей функции управления зданием. Кроме того, правительство Москвы предоставляет ТСЖ в домах-новостройках право выкупать на льготных условиях (по фактической стоимости строительства) нежилые помещения в кондоминиуме.
Опыт ГУП «Мосжилкомплекс» по созданию 74 ТСЖ и образованию 52 кондоминиумов в московских домах-новостройках выявил ряд проблем. Во-первых, до сих пор земельные участки в кондоминиуме не передаются в собственность домовладельцев, как того требует Федеральный закон «О товариществах собственников жилья». Поскольку Государственная Дума РФ не издала законодательный акт, предусматривающий передачу земли в частную собственность, московское правительство предоставляет земельные участки в долгосрочную аренду.
Во-вторых, отсутствуют - порядок и методика определения границ земельных участков и оформления земельно-имущественных отношений в кондоминиуме.
Все эти нерешенные проблемы сильно мешают выполнению жилищно-коммунальной реформы в Москве, тормозят развитие самоуправления в жилищной сфере.
Главная причина существующих трудностей заключается в несовершенстве основного документа - Федерального закона «О ТСЖ». Пробелы и противоречия федеральных правовых актов правительство Москвы пытается устранить при помощи московских законодательных и нормативных актов. Тем не менее, решение многих проблемных вопросов все же остается в компетенции федеральных органов законодательной и исполнительной власти.
Ярослава ТАНЬКОВА.